今回は外部管理者方式にについてお話ししていきます。
これまでは第三者管理方式という名称でしたが、近年では外部管理者方式という名称に変更されました。
はじめに
「理事のなり手がいない…」そんな声に応える形で、近年注目されているのが「外部管理者方式」。管理会社が理事長に就任し、管理組合の運営を代行するこの方式には、メリットもあればリスクもあります。本記事では、その仕組みと注意点を詳しく解説します。
外部管理者方式とは？
外部管理者方式とは、管理会社などの第三者が、理事長として登記され管理組合の運営を担う方式です。通常の委託契約とは異なり、管理会社が管理組合の意思決定機関（理事会）の一員として機能します。
導入の背景
- 理事のなり手不足（高齢化、無関心化、賃貸化の進行）
- 管理運営の煩雑化による負担増
- 専門性を求めるニーズの高まり
メリット
- 専門的な知識と経験を活かした効率的な運営
- トラブルや緊急対応への即応性
- 管理組合役員の業務負担軽減
デメリット・リスク
- 利益相反の懸念：管理会社が自ら契約内容や工事費用を承認する立場になる
- 意思決定の不透明化
- 管理組合の主体性の低下
- 大規模修繕工事等の高額工事の発注先との癒着
よくあるトラブル事例
- 高額な修繕工事の発注が管理会社主導で進行し、住民の合意形成が不十分だった
- 理事会が形骸化し、監査や報告が不十分になっていた
導入する際の注意点と対策
- 「管理者」の法的な権限と任期、登記内容を明確に把握
- 契約書・議事録・会計資料などの情報開示をルール化
- 管理費・修繕積立金の使途に第三者監査や外部専門家のチェックを入れる
- 総会での報告・承認の徹底、住民への丁寧な説明
結論・まとめ
外部管理者方式は、理事のなり手不足に悩む管理組合にとって有効な選択肢ですが、適切なチェック体制を整えずに導入すると、管理会社に依存しすぎてしまう恐れもあります。制度のメリットを活かしながら、透明性と公平性を確保する仕組みづくりが何より重要です。
エースマンション管理士事務所では、外部管理者方式の導入に関するご相談も承っております。お気軽にお問い合わせください。
