2025年10月、国土交通省は「マンション標準管理規約」を改正しました。これは、同年に行われた区分所有法改正を受けて実施されたもので、管理組合の意思決定、修繕、再生（建替え等）に関わる実務が大きく変わる内容となっています。
本記事では、理事会・管理組合の実務に直結するポイントを整理します。
1. 総会の「決議の仕組み」が変わった
特別決議が「出席者ベース」へ
これまで、規約変更や共用部分の大きな変更は
「区分所有者総数および議決権総数の4分の3以上」という非常に高いハードルがありました。
改正後は、
「総会に出席した区分所有者およびその議決権の4分の3以上」
で可決できるようになります。
つまり、無関心で出席しない人や所在不明者が、意思決定を事実上ブロックする状況が是正されます。
総会の定足数も整理
あわせて、総会成立要件も次のように明確化されました。
| 決議の種類 | 改正後の総会成立要件 |
|---|---|
| 普通決議 | 議決権総数の過半数が出席 |
| 特別決議 | 組合員数の過半数＋議決権総数の過半数が出席 |
理事会としては、
特別決議を予定する総会では「人数」と「議決権」の両方を事前に確認する必要が生じます。
2. 安全対策・バリアフリー工事が決めやすくなった
耐震不足、外壁落下、老朽給排水管など、居住者の安全に直結する共用部分の改修については、決議要件が緩和されました。
具体的には、
4分の3以上 → 3分の2以上
で可決可能になります。
エレベーター設置や段差解消などのバリアフリー化もこの対象です。
高経年マンションでは、実務上きわめて重要な変更です。
3. 「建替え以外の再生」も正式な選択肢に
今回の改正で、マンションの再生方法として次が制度上明確に位置付けられました。
- 一棟リノベーション（更新）
- 建物と敷地の一括売却
- 建物を解体して敷地を売却
さらに、耐震不足や著しい劣化など客観的な問題がある場合には、
再生決議の要件が「4/5 → 3/4」に緩和
されます。
管理組合は
「建替えしかない」か「何もしない」かの二択ではなく、
より現実的な選択肢を検討できるようになりました。
4. 所有者不明の部屋を「決議の母数」から外せる
所在不明の区分所有者がいると、
これまでは総会決議が成立しないケースが多発していました。
改正により、裁判所の決定を得ることで、
その区分所有者を総会の母数から除外できる制度
が創設されました。令和7年マンション標準管理規約改正（説明資料）
再生や大規模改修を進める管理組合にとって、極めて実務的な制度です。
5. 海外居住オーナーへの対応（国内管理人制度）
海外居住の区分所有者が増え、管理費滞納や連絡不能が問題となっています。
改正で、
日本国内の代理人（国内管理人）を選任させる制度
が導入されました。令和7年マンション標準管理規約改正（説明資料）
理事会は、
連絡・徴収・総会通知ができない区分所有者を放置しなくてよくなります。
6. 漏水事故等で「他人の部屋に入って直す」権限が明確化
専有部分の配管からの漏水で共用部分や他住戸に被害が出た場合、
管理組合が当該住戸に入り、自ら修理を行うことが可能と明記されました。令和7年マンション標準管理規約改正（説明資料）
実務では、緊急対応の法的裏付けが強化された形です。
7. 修繕積立金の使い道が拡大
修繕積立金は、従来の修繕だけでなく、
- 建替え・売却・更新の調査
- 設計・検討段階の費用
にも使えることが明確化されました。令和7年マンション標準管理規約改正（説明資料）
これは、
「修繕」だけでなく「将来の再生」に備える資金として積立金を使えることを意味します。
まとめ：理事会に求められる姿勢が変わった
今回の改正は、
「管理組合が自ら意思決定し、マンションの将来を選び取る」ことを前提に制度が組み替えられたものです。
裏を返せば、
- 総会を開かない
- 出席率を放置する
- 所有者不明問題を放置する
こうした管理組合は、制度から取り残されるリスクが高まります。
今後は、
規約整備・総会運営・長期修繕計画と一体で、法改正に対応する管理組合運営
が求められます。
以上です。更に詳しい情報が知りたい方はエースマンション管理士事務所へお気軽にご相談ください。
