「修繕積立金、今は足りているから大丈夫」そう思っていませんか？
実は、修繕積立金が不足するマンションには、はっきりとした共通点があります。
今回は、これまで多くの管理組合を見てきた立場から、特に要注意なポイントを3つ解説します。
共通点① 新築時の修繕積立金が安すぎる
多くのマンションでは、新築分譲時に
販売しやすさを優先して修繕積立金が低めに設定されています。
- 月額5,000円前後
- 「将来は段階的に上げる予定」という説明
- 具体的な値上げ時期は未定
この状態のまま年月が経つと、
- 積立金が十分に貯まらない
- 値上げの合意形成が難しくなる
- 結果的に一時金徴収や借入れが必要になる
という流れに陥りやすくなります。
共通点② 長期修繕計画を「作ったまま」見直していない
長期修繕計画は
一度作って終わりの書類ではありません。
しかし実際には、
- 10年以上前の計画をそのまま使用
- 工事単価が現在の相場と合っていない
- 設備更新（給水ポンプ・インターホン等）が反映されていない
といったケースが非常に多く見られます。
その結果、
「計画上は足りているはずなのに、実際は全然足りない」
という事態が起こります。
共通点③ 修繕積立金の値上げを先送りしている
修繕積立金の値上げは、
誰にとっても気が重いテーマです。
そのため、
- 「今回は見送ろう」
- 「次の理事会で検討しよう」
- 「まだ工事は先だから」
と先送りされがちです。
しかし、先送りすればするほど
✔ 値上げ幅は大きくなり
✔ 合意形成はより難しくなり
✔ 住民の不満も増えていきます。
「まだ大丈夫」が一番危ない
修繕積立金の問題は、
トラブルが起きてからでは選択肢が限られます。
- 一時金徴収
- 金融機関からの借入
- 工事内容の縮小・先送り
いずれも、住民にとって負担の大きい対応です。
一方で、
- 早めの現状把握
- 長期修繕計画の見直し
- 無理のない段階的な積立金調整
を行えば、
将来の負担を最小限に抑えることが可能です。
まとめ｜今こそ一度立ち止まって確認を
修繕積立金が足りなくなるマンションの共通点は、
- 新築時の設定が低すぎる
- 長期修繕計画を見直していない
- 値上げを先送りしている
この3つです。
「うちは大丈夫」と思っている今こそ、
一度立ち止まって確認してみてはいかがでしょうか。
以上です。更に詳しい情報が知りたい方はエースマンション管理士事務所へお気軽にご相談ください。
築30年、埼玉西武線沿いの、タワーマンションの住人です。
理事会、修繕委員会には、属しておりません
15年前に大規模修繕は終わってます。今期、第2回の大規模修繕は、見送られました。
毎年 少しずつ、あちこち、 修繕をやっております。
小さいコンサルト会社が入ってます。
問題は修繕委員会 と申しましても、 唯一、 1人の人が、交渉から、コンサル会社の相談から、全部担っており、後の数人の人は、それを聞くだけの感じです。
理事会におきましても、正直 、大人しい人を選び、通達だけの形式的なものに思えます。
総会は管理会社１人と、担ってる、その唯一の人間が、2人で進めます。 時間も厳しく、 質問しても、納得い回答は得られず、時間で、終わりを告げられます。
先日近くの鉄鋼会社を通った際、社長に、お礼の リベートはあるの と聞いたら、3%から5% コンサル会社と、交渉した本人に払ってると言われました。
この事実を掴み、なんとか修繕委員会理事会の仕組みを変えていきたいのですが、仲間を得なくてはなりません。
どこからどのように 手をつけていいか教えていただければと思います。
ちなみに 鉄鋼会社は 、裏階段のドアを300万近くでステンレスで受け負っています。
とにかく高すぎます。